房貸試算

計算房屋貸款每月還款金額、總利息與還款明細

貸款金額（萬元）

年利率（%）

貸款年限（年）

還款方式

本息均攤（每月還款固定）本金均攤（本金固定）

什麼是房屋貸款？

房屋貸款（房貸）是指以不動產作為擔保品，向銀行或金融機構借款購買房屋的融資方式。在台灣，房貸是大多數人購屋的主要資金來源，貸款成數通常為房屋鑑價的 7-8 成，貸款期限一般為 20-40 年。

房貸利率分為「固定利率」與「浮動利率」兩種。固定利率在貸款期間維持不變，浮動利率則會隨中央銀行政策利率或銀行定儲利率調整。目前台灣房貸多採用「指數型房貸」，以定儲利率指數加上固定加碼利率計算。

本息均攤（等額本息）

每月還款金額固定，前期利息占比高、本金少，後期本金占比逐漸增加。這種方式的優點是每月支出固定，方便財務規劃，適合收入穩定、希望固定月支出的人。計算公式為：月付金 = 本金 × 月利率 × (1+月利率)^期數 ÷ [(1+月利率)^期數 - 1]

本金均攤（等額本金）

每月償還固定本金，利息隨剩餘本金減少而遞減，因此每月還款金額逐月降低。總利息支出較本息均攤少，但前期還款壓力較大，適合預期收入會成長或手頭資金較充裕的人。計算公式為：月付金 = 本金 ÷ 期數 + 剩餘本金 × 月利率

Q: 貸款年限越長越好嗎？

年限越長每月還款金額越低，但總利息支出會大幅增加。建議根據自身還款能力，在可負擔範圍內選擇較短年限。

Q: 如何降低房貸利息支出？

可考慮：提高頭期款降低貸款金額、選擇本金均攤方式、定期提前還款、或在利率低點時轉貸。